住宅成交大幅下滑商业项目逆市上涨

本周，北京迎来了比国八条更严厉的15条调控细则。业内人士纷纷发出“住宅成交量下降三成到五成”不等的预测，随后的统计数字也印证了调控的力量，北京节后第一周（2月7日-13日）住宅的成交量出现了大幅度下滑，创出近期新低。

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节后第一周北京市商品期房成交740套，商品现房161套，二手房3110套，对比“新国八条”执行前的一周，成交量分别下跌了65.6%、54.5%、59.5%。而另一个逆市 而来的消息更是让人们错愕不已——搜房网数据中心的统计显示，2011年1月北京商用项目（写字楼、商铺）共成交.6平方米，环比增加76.37%；成交总价达到40.93亿元，约为2010年12月成交总价的2倍。这一升一降意味着什么？记者走访了京城几家不同业态的商业项目后发现，相比住宅领域内非京籍要五年纳税记录才能购房且不能购二套，京籍人口不能购第三套房的种种限制，如果还有人打算继续投资房地产，那么商业项目是仅有的机会和最后的选择了，当然，前提是你已经有了足够的风险意识和思想准备。

调查

商业地产受到青睐

尽管外界一再揣测在调控频频加码、楼市前途未明情况下，投资者可能将目光放在黄金、股票等其他领域，然而情人节前北京中原相关调查结果却显示，商业地产成最受青睐的投资对象，挤出效应多半将被楼市“内部”消化。结合中原近200家门店及购房者网页调查，总样本1500份问卷，最终调查结果显示：在所有投资者中，后调控期的首选投资是商业地产，占比达到38.2%，而选择住宅的锐减，只有12.3%，选择股市的最少，只有8.5%。

2011年新年伊始，国八条的出台将“限购”推向了顶峰，而房产税在上海重庆的落地，让更多的住宅投资者望而却步。同时，银行住房贷款的收紧，利率优惠空间的紧缩，使得住宅市场的投资空间在进一步紧缩，商业地产投资价值再次提升，投资者或将会纷纷转投商业地产。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔表示，由于目前政策对住宅市场采取限购限贷措施，购买审批和操作流程变得复杂而严格，这些确实会让一部分投资人开始关注政策环境相对宽松的商业地产市场。中国商业地产联盟秘书长王永平认为，除调控政策未对资金进入商业地产加以限制外，政府对资金进入商业地产领域有意无意的鼓励，是商业地产受到投资者青睐的主要因素。

印象：商用房不一定价高

说到投资商业，很多人的第一印象往往是那些繁华地点的门脸房，也因此留下了价格高不可攀，离普通投资者很远的印象。而实际上首城双景 loft二手链家，我们所说的商业项目既包括写字楼，也涵盖临街铺面、社区底商以及目前市面上在售的一部分商业立项的住宅，因为商用房既有十几万一平方米的天价旺铺，也包括两三万、甚至一两万元的低端项目，所以商用房不一定价格高。记者本周在网上查到并实地探访了北京市几个在售的商业项目，亲眼所见的事实也印证了上述观点。

东四环外大郊亭桥东的美利山（沿海赛洛城）正在销售该社区的商业“有条斜街”，下沉式广场和步行商业街临街的商铺报价从两万七八到三万六七不等，而同样在这个社区，普通的二手房价格也达到了两万五到两万八之间，由于面积也不是很大，所以无论是从总价还是单价来说，这里的商铺价格和住宅相当。同样在东四环外青年路附近的华纺易城底商起名华纺易街，该项目已经销售了大半，一层临街的铺面单价从三万出头到五万七不等，而青年路这一带的几大居住社区华纺易城、珠江罗马家园、润枫水尚、国美第一城等二手房的报价普遍都在两万八以上，一些朝向、格局、装修好的户型价格达到了三万五以上，更不用说周边星河湾和天鹅湾这样动辄单价四五万元的豪宅了。

东三环双井桥东的首城国际中心，是该地区目前最大的在售项目，尽管只剩下两栋楼没有销售，但是还没有入住的新楼在二手市场的报价就达到了三万以上，而且还是毛坯房。而同一个开发商首开开发的商业立项的首城双景，精装修的报价也只有三万三到三万八首城双景 loft二手链家，而且该项目是挑高五米以上的LOFT设计，每一套房都是由两层的复式组成，得房率远远超过了只有一街之隔的毛坯房普通住宅。记者走访后得出的结论是，单从价格比较，商用房确实不比普通住宅价高。

算账：回报率比住宅可观

既然很多商业项目的价格不高，那租金的回报率又怎么样呢？记者走访了一些中介，了解了周边住宅和商铺的租金情况，给上面提到的几个项目分别算算账。首城双景的销售小陈拿该项目一套59.68平方米的复式给记者举例，该户型的单价是每平方米33973元，总价是元，而实际由于是LOFT形式,算上赠送的面积，该户型实际的面积会达到100平方米左右，首付50%之后，需要的贷款只有101万。记者从中介了解到双井附近苹果社区的LOFT同样面积房子租金在6000到8000，一年下来租金收入在7万到10万之间，租金的回报率应该在3%到5%之间，虽然不是特别高，但是相比较周边100平方米，价值300万以上的房子的租金回报，还是比住宅高出不少。

另外两个纯商铺的例子更加典型，沿海赛洛城的一套一居室租金在3000元左右，而该社区步行街底商60平方米的商铺就算按照每天每平方米3块钱计算，每个月的租金也在五六千块钱，这样比较的前提是那套一居室的总价和60平方米的商铺基本相当，回报率只有1.5%左右，而商铺的租金回报达到了4%以上。华纺易城的例子也是如此，虽然六号线地铁正在建设过程中，周边的几个大社区也形成了规模，但是100平方米的两居室租金也就四五千块钱，而相同总价为300多万的商铺面积在60多平方米，按照该地区每天每平方米五六块钱的标准，这样的商铺租金可以达到八九千甚至上万，基本上是相同总价住宅的两倍。不算不知道，一算吓一跳。

忠告：有风险 专家泼冷水

像上面这样算账，很容易给投资者一个错觉，难道投资商业就稳定赚钱了，事实当然没有那么简单。投资者江先生的教训就足够惨痛，江先生是内蒙古的一个小矿主，2006年他在东花市的某社区购买了两套商品房，同时也被销售人员忽悠着同时购买了一套200多平方米的社区底商，当时的单价在两万多一点，现在看起来倒是不贵，但是他忽略了两个问题，当然，这是他的商铺三年多没有租出去之后才总结出来的，“一方面是我的这个铺面是一层和地下一层两层均价两万多，算起来，临街的铺面价格其实已经超过了三万元，这方面的成本我当时没有考虑。另外一方面更加致命，就是我的铺面所临的街道是一条单行线，而且对面是另一个小区的大墙，总结下来就是车流比人流多，还没有停车的地方，而类似的铺面在这一带并不少见，其他的铺面人流量更大。”

最终的结果就是，江先生的铺面空置了整整三年多，想租的人本来就少，偶尔询问的客户要么出价太低，要么不需要那么大的面积，直到去年，一家美容院接下了他的商铺，现在，江先生最担心的就是这家美容院生意冷清，经常拖欠房租，他真担心有一天人家生意撑不下去了，好不容易找到的租户又没了。

对于像江先生这样的状况，中国城市商业网点建设管理联合会副会长董利在接受记者采访时这样解释，商业地产在中国有十几年的发展历史了，现在机会比以前要好，投资者也觉得是一个很好的机会了。因为投资渠道变窄，投资住宅非常困难了，股市不景气，投资商铺是他们的最佳选择，但是如果投资群体都很活跃，炒高了商铺也不是一个好事。炒高了商铺，这个商铺的价格本来是1.5万钱是合理的，如果买的人特别多，可能卖到3万块钱，但卖到3万块钱可能这个商铺就没有钱可挣。他建议投资者要保证理性，要保持清醒的头脑。

尽管投资商业地产日渐热了起来，但元策投资顾问有限公司总经理何鸫波提醒投资客，商铺换手率极低，转让交易过程中税费很高，因此绝大多数商铺投资者选择长期持有，通过收租获取利润，这和投资住宅讲究高抛低吸赚取差价的赢利模式有根本的区别。何鸫波还给普通的投资者泼了冷水，“我不建议普通的投资客投资商业地产，尤其是从住宅市场转向商业地产的。商业地产有更高的专业性，要考虑它的定位，周边人气，对专业知识的要求也比住宅市场高很多。”本报记者 侯振威 X093

冷提醒

投资商业的四条军规

1、切勿轻信投资回报 投资商用物业，最关键的是能否有与投资相符合的投资回报率收益。对于开发商或卖家有投资回报承诺的，应该要求以书面形式进行承诺。

2、地段太冷易被套牢 选对地段尤为重要，交通规划、城市消费水平和周边商业氛围，这些都是在短期内不可改变的因素。因此在挑选物业时，首先应该看该地段是否有发展前景。

3、管理混乱危害大 商业地产的后期管理非常重要，商铺不仅需要业主自己精心打理挑选租客，也需要整个大厦的管理方能进行整体营销推广。

4、投资要有长线准备 商业地产投资回报也是有一定周期的，没有充分的思想准备和大量资金投入是难见收效的。