·开篇语·

杭州的商圈在这30年发生了巨变，而今呈现的格局，像极了金庸《射雕英雄传》里的武林格局：东邪、西毒、南帝、北丐、中神通。

东邪——杭州城东的商圈，首当其冲崛起的当然是以万象城为首的钱江新城，明明当年荒野一片，钱江新城商圈魅力光环犹如黄岛主，吸引大波人流。

西毒——大城西是一个庞大的居民区，之前印象城特别没有存在感，直到城西银泰城开出来，不仅形成了真正意义的城西商圈，周边房价也应声而涨；当然眼下感觉最剑走偏锋的是阿里自己的商业体“亲橙里”，一个靠自己员工就能存活的，绝对牛呀。

南帝——可不就是商圈元老吴山商圈，皇宫旧址脚下，老牌商圈，自带贵族属性，千年光环。只不过城市范围不断在扩大，往南不止是国际滨，连萧山的中心商圈也不能忽略了。

北丐——大城北的商圈，真的就高级不起来，还真是有点心疼城北人民。

中神通——无法撼动的至尊地位，实力说话。以地理位置而论，中心自然是武林、黄龙、湖滨了，只是在这三者中，论实力武林商圈至今仍然是杭州商圈的C位，睥睨天下。

接下来的时间里，凤凰网房产杭州将逐一梳理这些商圈，我们一起去看看商业地产的价值，也去发现他们的未来走向。

▲凤凰网房产实拍

杭州商圈系列@武林商圈

武林商圈是一个充满商业传奇的地方：杭州大厦在这里写就了全国单店销冠与奢侈品全球同步的神话；银泰系在这里起家，筑就商业帝国；国大城市广场在这里5败5开，永远新潮让你无法忽略……

尽管，电商冲击了好几年，新零售也厮杀了好几轮。但，“你大爷还是你大爷”，在商圈遍地开花的杭州，现在武林商圈虽不再如十年前一家独大，但王者地位依然。

武林商圈一直是杭州最繁华的核心商圈，经过多年发展沉淀，武林商圈辐射范围内人口覆盖达422.2万，高端住宅总套数22749套、办公人数估约3.8万人、每日约1-3万旅游人次。（数据支持仲量联行）

其中现役购物商场主要有杭州大厦（A、B、C、D座），杭州百货大楼、银泰百货大楼、武林银泰、银泰西湖文化广场店以及国大城市广场。

还有延安路一众街店，虽然现状惨淡，但曾经这一条街的繁华程度就代表了整个杭州的商业繁华程度。

▲数据支持仲量联行

说起杭州商业，永远绕不开杭州大厦和武林银泰两巨头。

然而这几年，这两大巨头有了些变化：

截至2017年杭州7大商场数据，杭州大厦2017年业绩达77.6亿，同比上涨17.6%，连续三年成为杭州最赚钱商场。30亿+以上的有湖滨银泰in77、武林银泰总店和杭州万象城。在已公开的杭州7大商场中，业绩总额达247.3亿元，除武林银泰总店外，其他6家商场同比均有上涨。

▲杭州部分商场2017年业绩

各商场都有逐年上涨，唯有武林银泰在下滑。这让经历过武林银泰鼎盛时期的杭州人有点唏嘘。

从数据可以看出，湖滨银泰有赶超武林银泰之势。其原因在于湖滨银泰in77游客量极大，2018年国庆第三天，西湖景区游客量便达到83.3万人次，其中多少流入湖滨银泰可想而知。其次，地铁公交发达、定位吸引年轻客人也是原因之一。

要知道，曾经人流最密集的地方一度是武林广场。在武林广场荡伐荡伐，曾是杭州人民最爱的消闲活动。这也是武林商圈繁盛的重要原因之一。

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地铁，改变了客流量。地铁1号线是所有站点的利好，唯一在武林广场这里不好说。主要是武林广场地下商城的施工，武林广场一带封闭多年。

在龙翔桥站周边in77及街店商铺飞速发展的时候，武林广场的客流自然转移不少到了最近的湖滨商圈。

▲一号线武林广场站地下通道 凤凰网房产实拍

尽管湖滨很早就做了名品街杭州潮牌批发，招商全球奢侈品品牌，但湖滨曾经的客流最大群体来自游客，而游客奢侈品的购买力指数显然是不够的，这也导致了名品街后来的命运。

毕竟，奢侈品店的长远支撑，需要的是有复购能力的人。

单这一点，杭州大厦便是其他购物中心不可比拟的。周边人群的购买力是其一，比如白马公寓，曾经是杭州最早的豪宅，住在这附近的非富即贵；加上坤和中心写字楼也一度是杭州最贵的写字楼，在这里的高管、外企员工也都是有复购能力与消费习惯的。

而在电商冲击如此强大的三年，仍然维持着增长，立于不败之地在于：一个省的富人在支撑杭州大厦。浙江民营企业的发达，造就了一大波民间富人，勤劳致富的人们可没有那么多的闲工夫去国外买买买，想犒赏自己的时候，就去省城杭州的杭州大厦买点奢侈品。

▲杭州大厦 凤凰网房产实拍

在奢侈品领域深耕多年早，曾拿过多次全国单店销冠。未来，杭州大厦还将继续走高端路线，从目前情形来看，在此定位上难有其他商城来分羹。

杭州百货大楼与杭州大厦同为1989年出道，于2016年被武林银泰并购，现在的身份是武林银泰C座。在并购杭百后武林银泰也从原来的4万㎡倍增至8.5万㎡。品牌也从约300多上升至700多个。

▲杭州百货大楼 凤凰网房产实拍

武林银泰是银泰系的开端，是百货界的楚翘。早期，在“百货女王”厉玲的定位下走中高档，强调年轻与时尚，成功躲过与杭州大厦的直接竞争。

武林银泰品牌构成有,EVISU,A didas 等潮牌加持。还记得2016年武林银泰阿迪达斯打五折时的人山人海，当时报道这一盛况的文章不费吹灰之力轻松拿下了10w+阅读量，侧面可见大家对武林银泰的关注度。

更不必说之前的“武林银泰一店庆，武林广场交通就瘫痪”的往日盛景了。“武林银泰的可买性很强”有多年行业观察经验的业内人士表示，“但业态单一。”

▲国大城市广场 凤凰网房产实拍

而“五败五开”的国大城市广场却恰恰相反。2017年重新开业后的国大城市广场定位“现代人的趣味主义”，是武林商圈首个大型综合体项目，融合了酒店、购物、办公等多重功能。建后的国大零售占比40%，餐饮占比32.5%，文娱休闲配套占比27.5%，丰富的业态也是武林银泰所不能比的。

丰富的业态下，国大城市广场获称得上是武林商圈最有腔调的商城，但能拿出手的品牌屈指可数杭州潮牌批发，零售部分仍需加强。目前来看餐饮或是国大引流打出的最强牌。

▲银泰西湖文化广场店 凤凰网房产实拍

在与武林广场仅隔一条运河的西湖文化广场上，有着银泰商业体中唯一一家折扣店。银泰百货西湖文化广场店定位城市奥莱（也被称为“品牌直销购物中心”），也算是与其他商城区分开了有着明确的客户定位。

同时，在西湖文化广场有联华超市，与银泰西湖文化广场店稳定服务着背后的青园小区，中山北路小区等多个居民住宅。

其实，不光是国大，武林商圈这几年在电商冲击下，几乎不约而同地把业态做了调整，其中最大的共性就是把餐饮营业面积扩大。线下导流最好的就是餐饮，大大打破了当年购物中心的格局，毕竟曾经的餐饮只是百货业里占比很小的辅助，而今，几乎所有的商场把这个比例扩大到了30%左右。

纵观杭州商圈演变，目前杭州商圈起码13个，城东有万象城、来福士等；城西有城西银泰城、西溪印象城等；城北有远洋乐堤港、新天地、大悦城等；城南大商业略薄小商业仍多；过江，滨江有宝龙城与龙湖天街、星光大道…

这里每个项目的体量都可能超过武林成员，全新配套业态及周边紧密十万人，销售体量超十亿元（其中2017年万象城、城西银泰城年销售已超27亿）。

去中心是每个城市发展的必然，显然武林商圈正受到来自四方的挑战。随着杭州交通的日渐完善，武林作为市中心的交通只会是相对优势而非绝对。毕竟停车难是武林广场与生俱来的痛，反而是城市非中心区域，停车方便对吸引客流非常有竞争力。

▲凤凰网房产实拍

前有车轮影响商业，后有电商空军。

“早个5年、10年，电商还没有像现在这样发达的时候，商场靠租赁场地能过上好日子。可现在，很难啦！”新解百集团董事长童民强说。

1999年的阿里巴巴在武林女装街眼里是多么的渺小，与武林路的光鲜相比简直低到了尘埃。30年河东30年河西，现如今20年过去，随风飘荡的外晒衣物诉说着武林女装街的落魄。

据数据显示，武林路女装街鼎盛期的店铺租金最高达30元以上/平方米/天，而如今降到平均价格在10元/平方米/天，众多商户仍然无法承受如此昂贵的租金。电子商务的冲击，昂贵的租金低下了骄傲的头颅。

▲凤凰网房产实拍

面对电商以及新零售局面，银泰做出了O2O的探索，最早从武林银泰开始。2013年的双十一淘品牌入驻银泰实体店，银泰超市入驻天猫超市，银泰百货主力门店入驻“喵街”APP等，是阿里和银泰的战略第一步。

银泰商业也从单纯意义上的线下百货运营，逐步转型为互联网商品。作为传统百货业来说，迈出这一步也是勇气可嘉。

但可喜的是，武林商圈优质办公楼的租金从2009年开始一直呈稳定上升趋势。坤和中心曾经一度是杭州最贵的写字楼，然而后来被黄龙与嘉里中心反超。由此不难看出武林商圈的商业价值虽正不断上升，却早已优势不再。

▲杭州大酒店，浙江大酒店 凤凰网房产实拍

在2017-2018杭州年度榜单前十的酒店中，大多数酒店分布在武林广场和西湖湖滨商圈，依旧以市中心为主。

武林商圈地理位置优越但市场已存在酒店非常多（现有高端酒店29家，平均房价多集中在200-800元左右），再加上高昂的租金加上竞争激烈，让许多想要进入这块市场的酒店望而却步；此外武林市场内ADR偏低，投资回报周期长。

同时在武林商圈内已开业的酒店中，由于地理位置类似，优势并不明显。但有明确市场细分和固定目标人群，是保证自身在市场中立足的重要因素。

▲凤凰网房产实拍

老牌酒店如杭州大酒店布局早，已经建立起固定客户群体，并占有市场口碑，入住量有一定保证；但目前已初步形成的环西湖、钱江新城、黄龙、湖滨、西溪天堂、运河、萧山区、滨江区、千岛湖等10个板块后续定持续瓜分武林流量。

武林中心地位确实有某种程度上的衰弱，但一场武林中心捍卫战正在进行，连续祭出：地下商业空间（杭州大厦中央商城）、百井坊地块商业地标和杭州中心项目等大招。

其中杭州大厦中央商城已于2018年4月打通。

▲杭州大厦·中央商城 凤凰网房产实拍

杭州中心将由A、B座加裙楼构成，总建筑面积约26万㎡。业态包括高端商场杭州中心·万象城、世界十大顶级奢华连锁酒店之一的四季酒店和国际甲级写字楼。

2018年杭州市中心黄金地段的百井坊地块拍卖曾经轰动一时，恒隆肉搏100轮，107.3亿拿下百井坊地块，意欲打造成世界级的地标。

北面的安定里片区欲打造浙江电子信息大厦项目，据悉将涵盖科研，办公、现代商业和城市公共客厅等功能，和百井坊地块项目一同构筑起武林广场东南角的“杭州极品”地标。

地下商业空间将连通老商场与全新升级的地标建筑为一体，届时武林中心的地位定进一步巩固，王者宝座将难以撼动。