引言：中国潮、国际范、烟火气……总是能循序渐进从胡同走向中央商务区，在多元与包容的基础上烙印只属于北京的商业变迁。由商务部市场运行和消费促进司、北京市商务局指导，北京市商业联合会、北京商报社共同主办的2022年度（第十六届）北京商业高峰论坛暨北京国际消费中心城市论坛上，《2022北京商业发展蓝皮书》正式发布。该报告通过与政府、企业深度沟通，进行一线走访，从多角度、多业态来呈现北京商业发展变化及未来北京商业发展蓝图。

在车水马龙的北京东三环一带，地标建筑高楼林立，时尚消费迭出。谁可曾回顾过，这里曾建窑烧砖，充满大片工业重地，也不曾记得，汽配街、服装市场发源于三里屯。转眼间，以国贸、三里屯、北京SKP为代表的CBD商圈在几十年的历史积淀下，成为了北京、中国乃至世界的“金名片”，东三环这一带也成为了北京潮流商业发展最快的片区。

市井与现代融合

随着时间的推移，人们不再提及“大北窑”，大多以“国贸”相称，人们也不再关注了解三里屯的前身到底是汽配街还是服装市场，而是想要获取潮流信息第一时间到此打卡。

年近50岁的李女士从小就在北京生活，她对于国贸商圈的印象也是在近几年才开始加深。“年轻的时候逛街只去西单、王府井，国贸的消费档次太高了。”谈及“CBD×三里屯”的最初印象时她感叹道三里屯潮牌，近两年去国贸次数相比十年前多了不少，一是家中的孩子们常去，二是消费氛围相比以往感觉要轻松不少，至少“消费得起”。CBD是中央商务区，算得上是一座城市对外辐射的核心桥头堡。

正如李女士所言，在三里屯太古里一家门店店长的记忆中，国贸和三里屯早年间受众确实很窄，大多为高奢消费和潮流消费。“最早时期的三里屯北延区域由一批铁皮房组成，那里拥有正宗意大利冰淇淋、摇滚乐队和最早的酒吧文化，前来的大多是使馆区的外国友人和潮流前线人群。”该店长指出，伴随市场需求的变化，当前三里屯整体业态和文化更加丰富多元，已经成为了消费打卡地，受众也更加广泛。

如果说CBD承载着北京的商务功能，那三里屯则承载着北京的商业消费功能。如今，伴随CBD×三里屯的联动，大量的商务洽谈促使更多的消费场景形成和新消费崛起，而消费场景则成为商务社交的主阵地。

商务与商业共生共融的CBD×三里屯，亦成为各大品牌插旗的首选。今年，太古里南区的主入口两大独栋都进行了焕新，原来的优衣库搬去了西区，带着自己独特的装置和重装入市的阿迪达斯成为了太古里的新门面。不仅如此，户外品牌壁克峰、潮牌也陆续入市。

据选址中国数据显示，今年前三季度共有616家品牌首店落地北京,首店经济稳居国内第一阵营。其中，朝阳区以335家占比54%的优势领先各区，尤其是CBD、三里屯贡献最为突出。

不仅在品牌上CBD×三里屯引领了北京潮流，交通上也更加便捷，这为该区域承载更多消费者打下了坚实的基础。北京商报记者从朝阳区了解到，该区优化道路治理、施划落客车位、升级人行通道、更新交通控制系统，提升商圈交通基础设施智能化水平。目前，CBD商圈交通治理已基本完工，治理面积约4平方公里，涉及33条道路，共完成27公里慢行系统，增加25处安全岛，路口全部实现无障碍过街；太古里商圈交通改造工作正在稳步推进；SKP、合生汇商圈和蓝色港湾商圈已经完成了交通治理方案，正在加快实施。

与此同时，区域内商圈基础设施水平大幅提升，目前，已累计建成5G基站4000余个，三里屯商圈、CBD商圈等重点商圈实现了5G全覆盖。

中国百货商业协会秘书长杨青松感叹道：从十年的周期看，CBD与三里屯的变化巨大，CBD面积扩大，吸引了更多企业入驻，对商业的承接能力要求更高；而三里屯十年前分布的门店以酒吧、餐饮为主，如今成为了购物、休闲、餐饮、娱乐等融为一体的综合性消费街区，整个片区的气质明显提升，变得更时尚、更新潮、更国际。

与世界相会的地方

如今繁华的景象下，还埋藏着这片土地的沧桑历史。在老北京人的记忆中，国贸一带以前叫“大北窑”，曾经此地多处烧砖建窑。直至改革开放，北京要建设“中国国际贸易中心”。自此，大北窑命运迎来转折。

国贸中心建成后，工业属性的区域变成了外商集聚地，大北窑地带在当时聚集了60%以上的外商驻京机构。此后，一座座地标建筑如雨后春笋，拔地而起。“国贸”也成为了北京对外开放的符号，更是国际国内重大会议及大型商务活动的首选之地。

伴随“国贸”崛起，CBD（中央商务区）的概念由此萌芽。不间断的国际会议、国际商务展览，让北京CBD拥有了“国际会议之都”的美誉。据悉，北京CBD聚集了北京50%以上的甲级写字楼、30%的五星级酒店，容纳了90%的国际商务展览及50%的国际会议。

对标全球CBD样本，北京CBD片区似乎还有成长空间。正如香港中环，不仅拥有金融中心、全球顶级餐饮与潮流品牌，同时很多总部与机构均位于中环。值得一提的是，香港中环不仅是世界级CBD，还能与机场接轨，成为全球要客抵达香港的第一站。香港中环的经济职能已经远远影响到了整个中国、东南亚乃至全球。相较于此，北京CBD在交通接驳、商业氛围上仍需进一步提升。

在“两区”政策加持下，北京CBD迎来了大批外资企业进驻。相关资料显示，2021年，CBD中心区新注册外资企业273家，同比增加44家，增速达19.2%。

而针对商业发展，国贸三期工程在2019年扩建全面完工，成为北京CBD最大的购物中心。而与三里屯的联动，更是让整个北京CBD片区的商业氛围更加浓郁。今年4月，北京CBD联合区域内国贸、华贸等15个重点商业项目，华为、京港地铁、美心集团等12家知名品牌发起成立北京CBD商圈联盟，首批成员包含了老牌商业代表秀水街、“全球店王”的北京SKP，还有深受年轻消费者喜爱的北京朝阳合生汇，该商圈联盟成为CBD构建国际消费中心城市主承载地的重要抓手。

成为全球品牌集合地

谈到与国际接轨、与世界相会的地方，没有人会跳过CBD这一重量级角色，国际化、开放，或许是对CBD最恰当的形容词。二十年来的打磨，大北窑成就了北京CBD；北京CBD持续地建设发展，也将为更多企业、商业提供机遇、创造条件。

北京CBD管委会相关负责人介绍称，未来，北京CBD将围绕打造千亿级规模商圈、数字CBD标杆区等不断深入推进建设，促进各领域间融合发展，扩大区域开放活力度。将完善数字孪生CBD平台建设，融合北京CBD商圈建设，打造北京CBD虚拟“云购物”，体验智慧共享的新型数字生活。

《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年-2035年）》中指出，“CBD×三里屯”区域商业更新升级将进一步加速。该区将以国际知名度高、消费魅力大、商业活力强的CBD和三里屯城市消费中心为核心，联动周边燕莎-蓝港，辐射外围双井、东直门等地区活力消费圈，共同塑造CBD×三里屯国际消费体验区。

同时，CBD×三里屯将重点强化国际交往功能，展现国际消费魅力三里屯潮牌，聚焦三里屯、国贸、大望路、世贸天阶、双井5个十字核心，加强消费热点之间慢行空间联系，推动地下消费空间和廊道建设，建立步行环境舒适连续、空间节点起伏有序的消费活力廊道，促进交通秩序改善与消费环境提升相结合，整体打造时尚魅力高、消费氛围浓的国际消费体验区。

提到CBD×三里屯未来的发展方向，戴德梁行北区商业地产部主管孟祎表示，CBD商圈未来应优化功能体系，引导各运营主体调整运营方向，实现错位经营、优势互补，共同打造国际级商圈新风貌。同时，要结合首店经济、引导与限制清单、“一店一策”等政策进行调整。

杨青松认为，“CBD×三里屯”想要成为中国IP，应该把所有规划建设招商都放在“高质量推进国际消费中心城市建设”的大方向之下。商圈发展要注重数字化的应用，在吸引客流、留住客流、顾客复购等方面，数字化都在发挥越来越重要的作用。同时，政府要发挥引导作用，国际任何大型商圈的建设，背后都离不开政府的作用，包括规划建设、宣传引导、个性化扶持政策（外摆等），无法仅仅依靠市场主体来完成。

作为国际消费中心城市的标杆，在形象方面同样要下功夫。孟祎表示，“在主力项目方面，CBD商圈应通过外立面改造、门店定位调整、新品牌引入等方式，以及打造口袋公园、夜间景观等公共空间美化、基础设施优化的方式，进一步提高CBD商圈的整体形象与服务品质，将其打造为全球顶级的品牌IP”。

“未来，CBD、三里屯在发展中应注意形成错位，与其他商圈融合互补，吸引更多层次客群的消费，进而实现更大区域的联动。”杨青松指出，以往三里屯可以说是一枝独秀，如今在其周边兴起了众多商业项目，与三里屯进行互补，甚至还与其竞争分流。与此同时，CBD的核心是精品和高端消费，偏新潮、体验和时尚的消费可以溢出到三里屯。

北京商报记者 刘卓澜 胡静蓉

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