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十几年前，如果有人说杭州的商业水准不高，一定没人答应。根深叶茂的百货业态，杭州是最好的代表。

如今商业变迁十余载，虽然近年来杭州市场也涌入了万象城、来福士等大央企和外资项目，但城市整体商业氛围与北京、上海，乃至成都、南京存在着差距。

尤其是作为“电商之都”的杭州，线上商业大肆“蚕食”着线下实体。

于是，有人说，无论硬实力还是软实力，杭州经济都处在一个快速发展的轨道上，但杭州的商业水准没落了、掉队了。

事实如此吗？

1、城市资料卡

「杭州市」

名称：杭州，浙江省省会、副省级市；

面积：16850平方千米；

人口：1193万人；

下辖地区：10个市辖区、1个县级市、2个县；

生产总值：16106亿元（2020年；）

地理位置：地处我国华东区域、钱塘江下游、浙江北部、京杭大运河南段，是环杭州湾大湾区核心城市；

别称：简称“杭”，古称临安、钱塘；

交通：杭州站、杭州东站等、杭州萧山国际机场；

著名景点：西湖、京杭大运河、西溪国家湿地公园、灵隐寺、千岛湖等。

2、杭州商业发展现状及趋势

「市场预判」

剖析杭州城市发展及商业地产的现状及未来发展预判，以期提供更高效的决策分析参考，助力洞察行业趋势。

1. 杭州人均购物中心面积仅次于上海

作为与人直接相关的线下产业，人口是购物中心的核心变量。

与之相关的人均GDP、人均可支配收入、城镇化率，这些经济指标，是城市购物中心发展的底层宏观因素。

数据显示，在我国人均购物中心面积较高地区（＞0.4平方米/人）的上海、北京、江苏、天津、浙江、重庆，广东均是国内经济最活跃的地区。

这充分证实了购物中心的增长，是建立在经济繁荣、线下消费发达的基础上。

杭州由于产业的迅速发展，人口的高速流入，以及长三角一直以来的良好的经济基础，为杭州线下消费打下坚实基础，人均购物中心面积仅次于上海。

2.城市商圈分庭抗礼

10年前，如果问杭州人购物去哪里，基本被圈定在以武林广场为中心的三公里范围内。

如今杭州商业“霸主”武林商圈也被分庭抗礼。

从围绕延安路发展的武林、湖滨、吴山商圈到钱江新城、滨江、城西、城北等商圈的成型，如今杭州大大小小的商圈已经超过了十个。

尤其伴随着万象城、湖滨银泰in77、西溪印象城、金沙天街、良渚永旺梦乐城等商业的开业，意味着杭州从单一商圈向多商圈、多商业中心发展的格局。

3. 百货主导局面或将改变

根深叶茂的百货业态，如今，杭州的百货仍然占据一定地位，牢牢把握了销售头把交椅。

而近年来，从整个城市的市场份额来看，通过在商业发展的规划上对购物中心的“大手笔”引进，杭州购物中心已经占据大部分份额。

尤其在高端项目上，竞争十分激烈。未来，新鸿基、嘉里、恒隆、新世界四大港企齐聚杭州，SKP不日将在杭州拼杀，互相竞争的同时杭州潮牌买手店，它们还要与杭州大厦、银泰等本土巨头掰手腕。

4. 商业从封闭的大楼里“走出来”

纵观杭州商业地产近几十年来的发展轨迹，从商场到商街，从商街到商圈，由点及线，由线到面，每一次的变迁都伴随着商业格局的演变。

年轻化的杭州人口结构正在使杭州的线下商业发生有机更新，从封闭综合体的大楼里走出来。

值得一提的是，即将入市的新鸿基江河汇商业体、恒隆在建武林商业体（WEST LAKE 66）、杭州首座K11、嘉里城都不是杭州传统的封闭盒子型，而是相对分散的街区式商业杭州潮牌买手店，这和杭州商业模式的“走出去”不谋而合。

3、杭州城市代表性商业项目考察

「案例考察」

时代在变化，需求在更新，商场也需要更迭升级。杭州消费年轻化，不断的外来年轻人口，正在加速改变这座城市的消费环境。

我们结合一些信息平台数据选取一些有代表性的购物中心以做考察研究。（排名不分先后）

天目里

去年10月份开业的天目里，整个项目从形态上略像太古里的开放式街区商业。从开业就热度持续不减，几乎霸屏了杭州商业头版头条，如今这里已经成为了典型的周末网红打卡地。

在约23万平方米的总建筑面积上，17幢形态不一的单体建筑，共同围合成一个中心广场。

形成了一个集写字楼、美术馆、艺术中心、秀场、影院、酒店、设计师品牌买手店等于一体的综合性艺术园区，让这里成为一个不能被完全定义的多元空间。

天目里汇聚的商业品牌，几乎都是“独此一家”。

它有“全球最美图书馆”之一茑屋书店的大陆首店，作为日本美学生活风向标之一，这里不止卖书，贩卖的还有独特的艺术嗅觉和对街区的理解。

创办于京都八坂塔的%、咖啡、银盐照相馆、跨界电影空间品牌三克映画、植物美学……

在这里，走走转转、喝点饮料、拍拍照、翻翻书，任何一家都有独特的格调和品味，足够消磨上半天的时光，这是项目的初衷，也恰好符合当代年轻人无目的购物方式。

除了探店、逛吃，天目里走到哪都是免费艺术展。园内的1号楼美术馆、6号楼多功能厅还有17号楼的艺术中心，“艺术+”让这里更加贴合年轻消费者需求。

这座杭城全新的精神栖息地，绝对不止“网红打卡地”那么简单，更是航程商业从建筑里“走出去”的深度探索。

作为银泰旗下高端商业品牌「in系列」的湖滨银泰in77，是杭州首个街区式购物中心。

以它时尚潮流的品牌定位和背靠西湖的绝佳地理优势，一直是湖滨商圈乃至全杭州最具知名度及影响力的项目之一，多年来业绩也一直在杭城的商业江湖艳压群芳。

坐拥西湖的这个巨大IP，在历史与现代相互融合、东西方文化相互碰撞出的商业、文旅休闲空间中容纳了600多个品牌，为顾客提供极为丰富的消费选择。

同时，、LOUIS 、GUCCI等十多个奢侈品保证了项目的高端精致调性。

从2005年时商业体量仅1.8万平方米、多为奢侈品牌入驻的「湖滨名品街」，到逐步扩大规模并根据不同区块差异定位的五大区域，in77终于在2018年底建成了总体量超20万平方米的「商业完全体」。

奢华精致的A区、潮流文化的B区、吃喝玩乐的C区、品质生活的D区、旅游主题的E区，ABCDE五个区的划分，不仅视觉感观上整洁，区域之间的来回穿梭闲逛也非常方便，并在客群定位和品牌引入上完成了各有侧重、互为补充的全客层布局。

在业态规划和品牌组合上，涵盖奢侈精品、美妆、潮流服饰、生活配套、餐饮美食等大品类，零售类占比约40%，餐饮类的占比近30%，生活配套类占比约30%。

热门的「购物+旅游」聚集地是in77的独特标签。

凭借得天独厚的地理位置、背靠西湖的资源优势、地铁商业的客流保障以及五大区域各具特色的差异定位，依旧是杭州不可撼动的顶流商场。

没有清晰的整体定位，或许就是in77最独特的定位，也是其时尚多元的文化注脚。

始于高端零售，却不止于高端。

作为中国最赚钱的百货公司之一，杭州大厦的成长史更是中国百货行业的兴衰浮沉史。

1988年开业，历经3次扩容升级的杭州大厦创造了无数商业奇迹，每一步动作对于杭州商业甚至业界来说都影响巨大。

疫后恢复营业五小时销售额破1100万；国内疫情基本平稳之后的第一个黄金周销售同比增长74%、嘉年华3天超2.8亿的销售额、全球90%的奢侈品品牌入驻……

纵观杭州大厦跃城的发展线，不难发现，“变”是杭州大厦发展的永恒关键词。

一方面，杭州大厦在共进式的思考中，全线贯穿高端精品生活方式。

另一方面，在多元化的道路上持续前进，在做大做强高端化的同时，也在向年轻化、生活化方向发展，全品类覆盖“时尚潮流”元素，与高端奢侈品形成合力。

服务方面，针对高端人群多元化的生活需求，杭州大厦充分利用现代智能技术、数据、物流等为消费群体服务，优化消费体验。

科技源于人类对美好生活的追求。

随着5G时代的到来，AR/VR技术的迭代，运用科技、艺术、人文手段打造融合视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉五感的沉浸式体验是未来购物中心不可或缺的发展趋势。

阿里巴巴旗下的杭州新零售亲橙里购物中心，位于杭州阿里巴巴西溪园区，总面积约4万㎡，整体结构为地下2层，地上5层，在阿里的“火力全开”下，成为购物中心科技化改造的全新尝试。

在这里，阿里装下了从线上探索线下的新零售品牌、大数据+智能mall的运营构思、以及自家员工的福利配套。

通过“千人千面”广告屏、AR互动捉猫猫、虚拟试衣、互动游戏抢红包等新零售技术，实现了线上线下全渠道的打通。

在这里，定位为“新零售试验田”的亲橙里，自然少不了阿里探索新零售的自有品牌。

天猫国际线下店、淘宝心选、天猫精灵生活馆、淘宝二次元·次V殿、阿里小厨、、盒马鲜生等多个自有品牌之外，还也引入了不少一线商超品牌，涵盖衣食住行娱教各个方面，“麻雀虽小，五脏俱全”。

相较于传统的购物中心，亲橙里更像是一块新零售试验田，商家可以在这里试验新的零售方式和场景，而消费者可以在这里第一时间体验科技带来的消费方式的改变。

4、写在最后

「思索与启示」

从1988年，杭州工联成为第一个装上自动扶梯的百货大楼；到2004年因LV到来一举带动的奢侈品牌进驻杭州商圈的热潮；再到嘉里中心、万象城、吃喝玩乐一条街的湖滨in77、刷屏全网的天目里等城市级商业。

不久的将来，杭州还会有K11、恒隆、SKP这些新兴的消费地标，仿佛都在见证着这个城市线下商业的发展。

杭州作为头部新一线城市，人口的高速流入、城市进阶和经济发展让城市商业购买力增长潜力巨大。

而购物中心区别于线上商业、百货商场、社区商业、沿街商铺等商业形态，在商业体量、空间设计、业态侧重、经营方式等更重视体验、更贴合新兴消费者需求。

“电商之都”杭州作为购物中心运营商必须争夺的战略城市，未来竞争必将相当激烈。